旅游地产也是商务投资

當住宅作為調控的重點，人們關注的目光就投向了商業地產和旅遊地產。 

頤杰鴻泰獅子湖集團副總裁董興寶對旅遊地產有如下解讀：大量開發商已經或準備進軍旅遊地產，主要是調控政策對住宅領域資金的擠出效應、開發商郊區拿地便宜的心態、旅遊業的發展潛力等因素使然。 

董興寶分析，從土地價格及經濟效益方面考慮，相比起價格居高不下的城市住宅用地，旅遊用地的價格顯然低了很多。由於相關產業政策的調整，旅遊業已經被各級政府上升到支柱性產業來發展，對旅遊景區和旅遊地產的招商引資優惠力度較大，開發旅遊、地產項目，往往有更大的利潤空間。 

獅子湖是一個以旅遊地產、酒店、別墅等多種產品為一體的綜合項目。作為廣州北部的一個三線城市樓盤，其別墅銷售價格是當地普通住房均價的3-4倍，因為人們看中的不僅僅是一棟別墅的問題，更重要的是看中了小區逐步形成的高端圈層。這種發散性效應并非所有旅遊地產項目都能取得。 

獅子湖前期投入配套50多億，目前高爾夫球場已在運營，漁人碼頭在建，喜來登旗艦店將於今年11月投入營業。董興寶透露，獅子湖的高端圈層就是一種政商交流平臺，這與獅子湖母公司的國際化企業分不開。集團本身業務國際化，有許多國外客戶和北方客戶，形成南北和中外交流。接下來獅子湖將推出新一期的別墅，產品開始走多元化的高端路線。其中有一款小別墅，最小戶型在260-320平方米之間。 

調控背景下，獅子湖在銷售上同樣會有一定的應對。例如對一些因政策限制無法取得貸款的客戶，可采取分期付款等靈活手段保證銷售。“今年的銷售目標是5億-6億元以上，與去年基本相當。”董興寶說。 

實踐證明，宏觀調控對郊區別墅影響很少。董興寶分析，別墅并不是人們的生活必需品，只是相當於奢侈品，有需求的人并不會因為調控而不買。 

盡管把自己的項目定位為“住宅的奢侈品”，但董興寶依然有興趣參與保障房建設，并提出“用賣豪宅的錢建保障房”理論：我們開發郊區的豪宅，必然涉及拆遷改造，這就要按照政府思路先建設保障房，通過實際操作證明，也相當於變相參與了保障房建設，這與我們項目的整體規劃也并不沖突。 

如何看待旅遊地產的前景？觀光旅遊不再只是一種簡單的休閑生活方式，“這已不是傳統意義的房地產市場了。旅遊地產配套很多，大型旅遊地產項目甚至相當於建造一個小衛星城。”董興寶強調，旅遊地產不可能在房地產行業中占過多比例。 

董興寶指出，商品房市場正從需求上發生結構性變化。人口結構變化將使我國城市房地產市場同步發生一些明顯的變化。中國社科院最近研究表明，全國婚配年齡段人口高峰將在2014年來臨，這意味著未來新增城市家庭數量將出現下降趨勢，影響房屋剛需。目前購房高峰期已過，相當一部分家庭已擁有多套住房，改善性需求也已經基本到位，而另一部分改善性需求，則還需較長時間儲蓄積累才能出現。未來10年，城市樓市甚至會出現供過於求的現象。同時，老齡化的加速、人們生活水平的提升、財富擁有的增多，也使得改善性住房需求向大戶型甚至豪宅靠攏。 

董興寶指出，一個旅遊地產項目，不僅是做住宅，還會給客戶帶來商務價值。據透露，山東企業家聯合會一行過來廣東考察，獅子湖項目就被作為廣州周邊地區的重要驛站。據透露，獅子湖項目還將在其它地區進行復制。 


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